Вообще забавно, мы как-то с одним товарищем (сосед по району, где я сейчас снимаю квартирку) спорили. Посчитали две альтернативы - вложение и проживание в своей квартире и вложение в банк (для надежности считался СБРФ, коммерческие банки или ПИФы могут дать существенно больше). Считался вариант, когда деньги есть сразу. Я тут приводил эхти расчеты уже. так сейчас не про них. Получилось, что проживать в своей квартире примерно на 15000 рублей в месяц дороже (в случае ипотеки - еще дороже!), чем в съемной. Забавна реакция "Зато это ведь своя кваартира !!!" Предложил рассмотреть вариант, что у него сейчас поднимают коммунальные платежи до этой цифры - "Почему я должен платить?". Говорю - "За то что, в своей квартире живешь - ты же только что сказал, что готов на это! " В общем на мой взгляд есть две категории - те, кто понимает, что именно он покупает за 15000, например - уверенность, что он в этой квартире будет жить столько, сколько будет ему нужно и\или приятно или возможность обустраиваться капитально - покупать сразу большую и тяжелую и дорогую мебель и т.д. В съемной квартире все это не то что недоступно, но вложения эти будут не сильно-то оправданы. Но есть и те, кто эти деньги себе не представляет - вот на них и расчитана предыдущая "оптимистическая" статья от имени очередного "партнера Голубкова", типа "ну дороговато" (не ДОРОГО, а дороговато и не говорится конкретно насколько дороже), но плюнуть и забыть, зато жилье свое, я, мол, за такой вариант.

Обратный момент - в статье "профессора" говорится о двухкратном разрыве между жильем в Москве и в европейских столицах. Попробовал убедиться сам, сравнил центр Лондона и центр Москвы (НЕ Красную Площадь с двушками по 30 лямов) - в том агентстве, которое в Лондоне не был указан метраж (только что двушка), но не думаю, что в центре Лондона какие-то особо большие квартиры (предположение). Так вот - Рядом с Пикадилли и двумя парками большими двушки стоят и правда в два раза дороже, чем в Москве на Тверской. Наверно действительно есть перспектива роста цены жилья... в центре Москвы. Есть подозрение, что для окраин или даже пригородов - может быть и обратная ситуация, не факт, что пропорция будет неизменной для всех районов, но я пока не смотрел (я пока не тороплюсь, потому что нет возможности и желания покупать в ближайшее время, хоть растут они, хоть падают).

И еще вот нестыковка. Когда банковские аналитики видят, что залоговое имущество намерено дешеветь, то и решение о выдаче ипотеки затягивается или вообще принимается отрицательное. Кто брал ипотеку в ближайщем прошлом (месяц-два) - есть такие моменты? Или дают нормально, быстро и без проблем?

Извините, но Ваша выкладка к жизни мало имеет отношение. Она у вас складывается из расчета что индивидуум уже имеет на руках 6000000 рупий, насколько я помню из обсуждения. Я так понимаю в Вашем кругу много таких индивидуумов, а среди моих знакомых и родственников, к примеру, нет ни одного. Это первый вариант расчета .
Снизим имеющуюся сумму на руках до 1000000 рупий. Положив эти деньги в банк или отдав ПИФу мы можем рассчитывать (в среднем) на 10-15 тыс рупий в месяц из расчета годовых процентных ставок. При условии что стоимость съёма 1-кмнт квартиры приближается к 25 тыс рупий в месяц (опять же в среднем) получаем дефицит в те же 10-15 тыс рупий. Это второй вариант расчета .
Если у тебя вообще ничего нет - это ...опа и это третий вариант расчета .
Отсюда: простое рассуждение - если у тебя нет 6000000 и ты снимаешь квартиру - под конец жизни ничего и не будет. А если ты отказываешь себе во всем и лезешь в 20-летнюю кабалу со своими 1000000 и со всеми вытекающими рисками - то как вариант в конце этих лет - у тебя, о чудо, остается место для жилья, а не ночлежка для бездомных.

К тому же я не могу знать, что через 10-20 лет ЦАПовские зарплаты будут также высоки и что я также буду зарабатывать, как сейчас... Короче, по моему ИМХО, можно и нужно страховаться от некоторых рисков этой жизни и приобретать другие (если только позволяют возможности).

ЗЫ Еще один не учтенный вариант - наследование недвижимости от родителей. Но вариант "не дай бог" и не у всех есть...

Что за расчеты? Я снимаю за 20 тр квартирко, плюс плачу 1-2 тр за свет-телефон. Хозяйка платит 3 тр в месяц (документы то я вижу), ПОЧЕМУ своя квартира дороже? Не понял ничего:( Разница получается 15000, но в пользу СВОЕЙ квартиры...

to Loyso: Был в этой ветке мега расчет - 6 лимонов в банк под проценты - 45 тыс рупий ежемесячно - съем жилья 30 тыс - итого профицит 15 тыс.

АААА.... ну да... согласен.... будут шесть лимонов - так и сделаю...

Road Runner
не учел инфляцию в своих расчетах.... Обладание квартирой инфлюцию будет гасить.

Именно. Если не имеет, то разница еще больше, поскольку квартира тогда обходится в два-три раза дороже, чем при покупке сразу.



Даже меньше, если считать по сбрф.



Угу. Прямо из ничего так, раз - и квартира. Но почему же Вы тогда не учитываете, что при покупке квартиры, аналогичной той, что Вы сможете снять за 25, Вы будете в месяц платить отнюдь не 25, а чуть ли не больше 60 (если занимать у банка 6 миллионов) ? Если Ваши доходы позволяют 60 тысяч затрат на жилье, то почему Вы при обсчете модели не добавляете 35 (60-25) к той сумме, которая проинвестирована? Тогда и прибыль от накапливаемой суммы будет со временем увеличиваться. Подчеркну, что этот расчет делался при допуске того, что цена квартиры не увеличивается. Если же идет сильный рост, то он может компенсировать и проценты по кредиту и возможную прибыль от альтернативного инфестирования. Таким образом вопрос переходит в область "считаю, что жилье будет дорожать" и "считаю, что не будет дорожать".


А еще Вы заметили хитрый пункт в договоре кредитования, который позволяет банку повысить процент за использование кредита? Насколько мне помнится там что-то написано про ставку рефинансирования ЦБРФ и про то, что ставка за кредит может быть изменена, если изменится последняя. Откуда Вы знаете, какая ставка рефинансирования будет через даже 5 лет, не то что, через 10? Впрочем - может это не у всех написано.


Имхо - стоимость аренды и стоимость жилья по ипотечному кредиту должны уравновешиваться на сроке в 15, примерно, лет. Т.е. беря квартиру в ипотеку и выплачивая ежемесячно сумму, равную сумме аренды за аналогичную квартиру, через 15 лет квартира должна стать Вашей. Должны - в смысле лично мне такое соотношение казалось бы разумным и правильным. Вероятно у хозяев квартир и банкиров могут быть другие мнения.

Если квартира будет дорожать по отношению к рублю - то будет, а если нет, то с чего она вдруг будет ее гасить? Опять же, лично на мой взгляд, если РЕАЛЬНО прибыль от строительства жилья закладывается в районе 15% от себестоимости строительства, то да - квартиры, скорее всего, будут подниматься в цене вместе с инфляцией. Если же есть суперприбыли (а я думаю, что они есть), то цена квартиры может и не догнять инфляцию и даже падать сильнее, чем инфляция.

Все зависит от приоритетов и рисков.
Квартира и деньги - разные риски. Деньги дешевеют, причем всегда. Квартиры дешевеют в периоды вроде распада СССР или взрыва на чернобыле, т.е. преиод кризиса и то не во всех регионах. Сейчас имеет место кризис в США, и скорее всего его волны долетят и до нас.
Есть еще дополнительные условия для анализа - например возраст и наличие детей. Молодой человек без детей, может себе позволить жить на съемной квартире и с некоторой стороны это удобно, например, можно снять квартиру ближе к работе. Это огромный плюс. Но наличие детей резко ограничивают свободу рисковать оказаться на улице. Аналогично с возрастом, увеличиваются шансы "съехать" с высоких зарплат и оказаться бомжом (если не купить квартиру) к пенсии.
Цены на жилье в Москве дикие. Но если посмотреть с другой стороны, может быть это просто так сильно подешевели деньги ? И мы это не хотим признавать?
Резюме - если есть потребность в собственном жилье, то покупать его риск, не покупать тоже риск. Все зависит от дополнительных условий для анализа.

to Road Runner
Я в своих планах и расчетах даже не рассматриваю квартиру за 6000000. Большинство из нас (приезжих с периферии ЦАПеров) снимает однушки в Москве либо за теже деньги двушки за МКАДом. Собсно - вот и вся выкладка - купить такую же однушку либо двушку. Стоимость держится в переделах 2 млн - 4 млн. в ближнем подмосковье.

При исходных данных второго варианта расчета и объекте недвижимости стоимостью в 2-2,5 млн (1-кмнт кв.) процентные выплаты уровновешиваются со стоимостью съема аналога.
При покупке за 4 млн. жить становится реально дороже тыс на 15. Но в итоге - я повторяю - своя собственность.

Народ, о чем вы спорите. Еще сам Дональд Трамп говорил, что покупать недвижимость нужно с цель получения дохода, а арендовать с целью ее использования для собственных нужд. Это классика! Road Runner абсолютно прав! В настоящий момент, когда цены на пике, покупать квартиру, которая принесет только затраты (проценты по кредиту, ком услуги, процент риэлтору, ремонт, мебель) ФИНАНСОВО НЕ ВЫГОДНО! Если эти деньги инвестировать, эффект будет куда круче.

Есть у меня подозрение, что этот самый Дональд жил не в России, с ее хитрой схемой аренды, когда она ничем не регламентирована, кроме как джентльменскими соглашениями с бабушками-владелицами. Т.е. врядли он мог оказацца на улице в любой момент, и платеж у него не мог вырасти в разы из-за того что подружка по скамейке подсказала хозяйке, что цены на аренду поднялись.
Покупка квартиры это для тех кто ценит хотя бы мнимую прогнозируемость своего будущего.
Остальными я восхищаюсь, инвестируйте и верьте в то, что рынок когда-нибудь рухнет. Дай то бог.

sirin & markone - вам обоим правильно сказали У кого уже есть хоть паршивенькое, но свое жилье в ближнем замкадье - не будут торопиться покупать трешку, кто не женат\не замужем - тоже, не имеющий накоплений - не побежит брать % под высокую ставку, у кого - семеро по лавкам и нужна прописка с поликлиникой - купят, кто имеет хорошее свободное и ненужное для проживания жилье далеко за центральным регионом - тоже могут озаботиться покупкой.
А все эти "невыгодно" порой (не всегда!) обуславливаются тайным сожалением о невозможности купить квартиру, о чем когда-то сказал DiaRom

Комментарий для LW.
Действительно, некоторое время назад я серьезно рассматривал вопрос о покупке квартиры. Сделал расчеты, взвесил все за и притив, и .... отказался от покупки.

Следим за рукой.
Берем однокомнатную квартиру, стоимостью 150 тыс $ и аренда которой обойдется в 1000$
Упростим ситуацию тем условием, что эти 150 тыс дол уже есть.
Идем по варианту съема жилья. Расчитываем из того что на 150 т$ можно снимать ее будет 10 лет. Учитываем то, что мы платим не сразу, а по 1000 в месяц, а остальные запускаем в рост под 20% (инвестируем, кладем на депозит, ПИФ, доверительное управление и т.п). Что получается:
150000 -начало
180000 1 год
216000 2 год
259200 3 год
311040 4 год
373248 5 год
447897 6 год
537477 7 год
644972 8 год
773967 9 год
928760 10 год

Ребята на 928 тысс можно снять тааакую хату, которую только душа пожелает, плюс обустроить свою пенЗию, если кого волнует, обеспечить детей деньгами на образование и т.п.
Причем, если бы вы купили квартиру, вы продолжали бы жить в той же убогой 1 комнатной хрущевке.
Это классика и она описана во всех маломальских учебниках по управлению недвижимостью.
Если бы все таки квартиру купили и сдавали ее в аренду за те же 1000 долл., то это другая песня.

Это очень грубый расчет. Не считаются налоги, инфляция, колебания курса, изменения цены на недвижимость. Этот расчет только для того чтобы показать качественную разницу между покупкой и арендой квартиры для себя. Причем вопрос с кредитом не рассматриваем, если включим сюда еще и ипотеку, то разница будет еще более существенная (кто хочет может сам посчитать), ведь кредит то не ваш, его нужно возвращать и не "забесплатно".

Вы не учитываете, что цены на аренду будут повышаться, им-то до предела еще далеко, а Вашему ребенку достанется лишь вероятное наличие денег, потому что любая финансовая инвестиция - риск, тем более в России, где законодательные инструменты весьма слабы, а инфляция может даже 20% свести доход на нет + не забывайте, 35% надо платить от дохода, превышающего доход по ставке рефинансирования, т.е. в первый год ((180т-150т)*20%-(180т-150т)*10%)*35% уйдет в карман государству
Еще фактор - из наших съемных квартир могут очень легко выгнать (договора заключают только на год, да?), поэтому вы их не станете обустраивать по своей душе, покупать точно подходящую мебель - будете вечно жить "на чемоданах". Более того, даже при желании не всегда возможно, например, сделать врезку стиральной машины (а не "к крану залив, в унитаз слив") - возьмет хозяйка и заартачится.
Аренда - это хорошо и выгодно, но когда я знаю, что я минимум 10 лет проживу в этой квартире и меня никто не выгонит по причине "я нашел более выгодного квартиросъемщика", только если сама не захочу съехать И мерзопакостные обои в цыганский цветочек, так радующие глаз квартиросдатчицы, я смогу заклеить однотонными и строгими, а кухня будет оборудована до миллиметра адекватно. Вот как в СССР было - все квартиры у владельца (гос-ва), а я пожизненный квартиросъемщик. Система доходных домов - идеальный вариант, чтобы делать так, как Вы говорите, но пока неразвитый.
А сколько сейчас стоит арендовать отремонтированную и полностью мебелированную, с бытовой техникой, однушку между ТТК и МКАД, не более 10 минут от метро? Не кажется ли Вам, что поболее 1000? А если у Вас есть дети - нужна уже такая же, но двушка-трешка...
З.Ы. А если у меня нет накоплений в размере 150т.$ - что я вложу в ПИФ? 20т$ - несерьезно, а на депозит - не перекрывает инфляцию, лучше уж тачку купить...